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Condomini energivori: con la riqualificazione la bolletta si taglia di un terzo

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La campagna di diagnosi energetica gratuita per i condomini con il riscaldamento centralizzato della provincia di Milano presenta i risultati dell’attività inaugurata all’inizio del 2013 e rinnova il progetto per il 2014/2015. Promossa da Regione Lombardia, Provincia di Milano, Infoenergia e Anaci Milano, con la partnership tecnica di Econdominio, la campagna ha condotto cento diagnosi su altrettanti edifici, presentate in assemblea condominiale a oltre 2.680 famiglie.
Se ogni edificio analizzato realizzasse gli interventi di efficientamento suggeriti su involucro e impianto di riscaldamento, potrebbe tagliare in media 23 tonnellate annue di CO2, con conseguente risparmio in bolletta di 11.451 euro: ogni famiglia risparmierebbe cioè il 31% della spesa energetica.
Dalle diagnosi risulta infatti che i condomini del territorio milanese sono composti in media da 32 unità immobiliari e per la maggior parte alimentati a metano o gasolio, con un generatore di calore molto sovradimensionato rispetto alle necessità, e una spesa annua di riscaldamento per le famiglie pari a 1.300 euro. Si tratta di condòmini che non hanno la possibilità di regolare autonomamente la temperatura nel proprio appartamento e pagano la quota di riscaldamento sulla base dei millesimi (non possono modificare la temperatura dei radiatori e anche se li spegnessero ciò non influirebbe sulla bolletta).
A seguito delle 100 diagnosi sono stati già realizzati dieci interventi di efficentamento, che hanno permesso di tagliare 230 tonnellate annue di emissioni inquinanti e ridurre del 30,4% la spesa media annua (10.176 euro per condominio). Con benefici anche per le imprese locali specializzate in efficienza energetica e selezionate da Econdominio: i dieci interventi hanno generato complessivamente un volume d’affari di 1.870.000 euro. Nel frattempo, altre assemblee stanno decidendo sugli interventi proposti.
Le opere sono realizzati con Contratto di rendimento energetico Epc: uno strumento previsto dal D.lgs. 115/2008 che evita al condominio ogni esborso di denaro. «Le opere sono finanziate dalla banca e la rata è ampiamente coperta dal risparmio energetico garantito e certificato (secondo Contratto Epc). Senza contare che i proprietari possono anche usufruire della detrazione fiscale del 65%», spiega Fabrizio Ferrari, della direzione di Econdominio.
«L’azienda che esegue gli interventi garantisce per dieci anni la prestazione del nuovo sistema energetico, pena il risarcimento (con fideiussione a prima escussione), e monitora la situazione post-intervento. Per il condominio è un’operazione a costo zero, grazie alle formule di finanziamento bancario (che non richiedono garanzie fideiussorie); e zero rischi, grazie al monitoraggio e le assicurazioni decennali Kasko a copertura delle spese straordinarie sui nuovi impianti». Una volta terminato il finanziamento, e ottenute anche le quote di detrazione fiscale, il risparmio in bolletta rimane.
Il successo dell’iniziativa ha spinto Econdominio a rilanciare in questo 2014: altre 100 diagnosi gratuite (da condurre entro 12 mesi) sono quindi disponibili per gli edifici energivori della provincia di Milano, realizzati prima del 1990, con almeno 12 unità abitative e impianto di riscaldamento centralizzato, che abbiano una spesa media annua di 1.100-1.200 euro per appartamento e non abbiano subito recenti interventi di efficentamento (la richiesta di diagnosi può essere avanzata scrivendo a diagnosienergetica@econdominio.eu). «La diagnosi – prosegue Ferrari – è un prerequisito essenziale ai lavori. È l’unico strumento concreto che consente di calcolare il reale fabbisogno energetico del sistema edificio-impianto, individuare gli sprechi e indicare le soluzioni più efficaci a risolverli. Viene condotta nel pieno rispetto della normativa Uni Ts 11300 1-2-4 e termina nel momento in cui viene presentata in assemblea: ecco perché in quelle occasioni partecipano anche i nostri tecnici. I condòmini devono aver ben chiari i vantaggi che derivano dagli interventi che vengono suggeriti».

(fonte:Casa24-IlSole24Ore)

 

Vuoi cambiare l’Amministratore di Condominio?

Cambiare amministratore corte

 

Ecco come fare!

“L’assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.”
Così recita il secondo periodo dell’art. 1129, decimo comma, c.c.

In buona sostanza se i condomini intendono chiedere la convocazione di un’assemblea per la revoca dell’amministratore in carica o se quest’ultimo convoca l’assise per la comunicazione delle sue dimissioni, l’ordine del giorno deve recitare pressappoco così:
revoca (o dimissioni) dell’amministratore in carica e nomina di un nuovo amministratore.
Che cosa succede se, invece, i condomini deliberano la nomina di un nuovo amministratore senza prima decidere sulla revoca di quello in carica?
Si pensi all’assemblea autoconvocata (cfr. art. 66, primo comma, disp. att. c.c.), perché l’amministratore uscente non ha provveduto ad evadere la richiesta nei tempi previsti dalla legge, nella quale i condomini abbiano inserito all’ordine del giorno un unico punto, ossia nomina nuovo amministratore, senza prima procedere alla revocazione di quello attualmente in carica.

Quel deliberato può considerarsi illegittimo?
Al quesito ha fornito soluzione la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9082 del 18 aprile 2014.
La pronuncia desta particolare interesse in quanto, pur riguardando un caso sorto prima dell’entrata in vigore della riforma, mantiene uguale valore anche alla luce dell’attuale normativa; vediamo perché.

Rapporto amministratore condominio.
Ormai da anni era in giurisprudenza si affermava che “l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La legge n. 220/2012 (la così detta riforma) novellando l’art. 1129 c.c. ha introdotto un comma, il quindicesimo, che rinvia alla disciplina del contratto di mandato, in quanto compatibile, per tutto quanto non previsto dal medesimo art. 1129 c.c.
Come si suole dire s’è verificato un sostanziale recepimento nel dettato normativo dell’elaborazione giurisprudenziale. È in questo contesto di sostanziale continuità, nel passato ed attualmente, si muoveva e si deve muovere l’interpretare per dare risposta al quesito che abbiamo formulato in precedenza?

Che cos’ha detto la Cassazione riguardo alla nuova nomina non preceduta da revoca?
(Perchè la revoca e la nuova nomina possono essere illegittime per mancanza dei quorum)
Si legge in sentenza che le norme sul mandato trovano applicazione nel rapporto tra amministratore e condominio se non sono incompatibili con lo specifico rapporto. In questo contesto la revoca tacita del mandatario, disciplinata dall’art. 1724 c.c. non pare incompatibile con la disciplina dei rapporti appena citati.
Ciò perché, spiega la Corte, “deve sottolinearsi che, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi – che deve soddisfare gli interessi comuni – riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l’assemblea – nell’esercizio delle sue prerogative – ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente” (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).
In buona sostanza la revoca tacita non lede la continuità di gestione del condominio posto che il nuovo mandatario sostituisce il predecessore senza lasciare “vuoti di gestione”.
All’amministratore ingiustamente revocato anzitempo, resterà, eventualmente, l’azione di risarcimento del danno per mancato guadagno.

Quanto detto dalla Cassazione, si ribadisce, riguarda un caso sorto nella vigenza della vecchia normativa; tuttavia la sostanziale uniformità della nuova legge rispetto al passato fa concludere per la sua validità anche per i casi simili che andranno a porsi nella vigenza delle attuali norme.